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國際科技大廠輝達（NVIDIA）近期宣布，即將進駐台北市北投士林科技園區，引起各界關注北士科房市議題。住商機構觀察預售實價登錄行情，近期該區域最高單價已達每坪143.9萬元，但在去年下半年仍出現單坪百萬元以下的成交紀錄。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，北士科為北市少數大型規劃的重劃區，近期適逢全球AI巨擘在此設置總部，未來房市發展相當可期。

根據預售實價登錄資料，北士科史最高成交單價出現在新洲美段的「遠雄泱玥」，該案23樓戶總坪數約89.7坪，2024年10月以總價1億1,322萬元成交，換算單價約143.9萬元，該筆交易不僅單價創區域新高，成交總價亦是北士科之最。

住商不動產士北科加盟店加盟店店長郭秉杰分析，北士科目前區域蛋黃區素地幾乎皆名花有主，且已有不少上市品牌開發商插旗，致使該區域雖尚未開發完全，但平均新案單價已達120~130萬元，區域最高單價則達140萬元，未來隨著科技大廠進駐議題發酵，加上區域建設逐漸齊全，推估房價可達每坪150萬元以上。

另觀察實價資料，北士科預售案中最低成交單價社區同樣位於新洲美段，「樺輝沐畇」2樓戶總坪數約51.4坪，2024年7月以總價4,120萬元成交，換算單價約95.3萬元。賴志昶分析，過去北士科成交單價較低者，多位處北士科西側的新洲美段一帶，主因是該區遠離舊市區，生活機能較顯缺乏，因此行情略低於士北科軟橋段，惟該區有臨河岸景觀優勢，且近期隨著指標案銷售成績亮眼，加上近期區域建商封盤消息頻傳，在市場供給缺乏情況之下，新洲美段行情有期待空間。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

近年來，重劃區因具備完整街廓規劃、統一建築風貌，以及可整體配置生活機能等優勢，成為全台各地開發熱點，尤其南台灣土地資源相對豐富，使得重劃區成為推案的主要發展方向。

除了外圍新興區域之外，台南東區的平實重劃區，被譽為「最具潛力的新城市核心」，規模達42.4公頃，借鑑東京「麻布台之丘」的開發經驗，結合綠地、商業與交通機能，打造現代化的宜居社區，吸引多家大型建商搶進，成為台南房市的焦點區域。

其他位於市區內的重劃區還有如鄭子寮、虎尾寮等第，皆屬低密度住宅開發的區域。其中，北區的鄭子寮歷經逾20年發展，區內產品涵蓋透天及大樓，完銷建案『藏美表參道』最高單價達每坪50.1萬元。

而位於東區、開發逾30年的虎尾寮，則以透天產品為主，因建蔽率低、開發趨近飽和，近年少有量體較大的大樓案釋出。根據實價登錄揭露，預售案『舜之璽』最高單價來到61.51萬元／坪、『永龍VA6巴哈』每坪達56.36萬元。

住商混合滿足宜居條件

相較之下，因地段精華、具綜合開發優勢而備受矚目的平實重劃區，前身為陸軍平實營區與眷村「精忠三村」，在市府啟動都市更新後，以「東台南副都心」為定位進行發展，強調未來型社區與現代都市村莊概念，全區採功能分區設計，右為住宅、左為商業，並預留7公頃打造生態中央公園，創造高密度城市中的綠地呼吸空間，形塑宜居且永續的生活環境。

住商不動產永康復國加盟店經理曾筱茜指出，平實重劃區地理位置優越，緊鄰國賓影城、高雄榮總台南分院以及成大校區商圈，周邊還有南紡購物中心一期與二期，未來更規劃擴建三至五期，商業機能持續升級。

交通方面，除可快速連接大灣與仁德交流道之外，區內的平實轉運站預計今（2025）年底完工啟用，加上未來捷運藍、綠線交會，預計將大幅提升區域對內外的交通連結，讓平實重劃區成為台南重要的核心門戶。

目前該區推案以地上權或所有權2種大樓的產品為主，包括『三地艾美新時代』及『清景麟夢公園』都是地上權產品，每坪均價約在36至39萬元；所有權個案『浩瀚無極』，每坪均價約58.16萬元、最高單價為66.16萬元。

市場表現備受關注

未來則有高雄建商國城建設的『平實都更案』，將於今年6月登場。8,683坪基地面積由多位知名建築師共同操刀設計，將融合在地歷史脈絡與人文美學，打造具指標性的住宅品。該案雖尚未正式公開，卻已引發市場關注與熱議。

另外還有上市建商達麗建設同樣取得平實重劃區約7,307坪土地，未來將採二期開發；北部建商國泰建設於2018年以單坪65.5萬元、總價9.28億元拿下1,418坪土地。隨著多家大型建商布局到位，平實重劃區開發動能持續升溫，未來市場表現備受期待。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房市交易量縮，市場有感降溫，中央銀行認為，民眾看漲房價預期心理已經下降，但還有2問題，包括不動產貸款餘額持續增加，以及信用資源仍有過度流向不動產相關部門情形，央行持續緊盯市場，適時檢討調整選擇性信用管制措施。

立法院財政委員會明天邀請財政部、金管會、央行就「房屋稅2.0課徵亂象與金融機構對不動產融資緊縮及中央銀行信用管制措施對房地產交易之影響」進行專題報告，央行書面報告今天率先出爐。

央行表示，為了落實政府健全房地產市場方案，防範銀行信用資源過度流向不動產市場，央行自2020年12月起，七度調整選擇性信用管制措施，並於2024年8月採取道德勸說，請銀行自主控管2024年第4季至2025年第4季不動產貸款總量，強化金融機構控管不動產授信風險。

央行認為，各項措施執行至今，已經看到4大成效，第1、銀行受限貸款成數下降，有助於投機需求相關貸款資金釋出，優先轉予無自用住宅者購屋貸款；第2、房市交易降溫，民眾看漲房價預期心理下降；第3、全體銀行不動產貸款餘額年增率減緩，且銀行信用資源優先提供無自用住宅者；第4、不動產貸款集中度緩降、逾放比率仍維持低檔。

儘管房市正在降溫，央行對2項數據仍不滿意，報告指出，2025年3月底不動產貸款集中度雖降至36.89%，但全體銀行不動產貸款餘額則持續增加至新台幣14兆6397億元，較去年底增加829億元，不動產貸款餘額仍高；從全體銀行各項放款餘額變動也可看出，銀行信用資源仍過度流向不動產相關部門。

央行表示，未來會持續密切追蹤各季各銀行控管目標執行情形，並督促銀行落實執行不動產貸款具體量化改善方案，同時檢視央行管制措施執行成效，適時檢討調整選擇性信用管制措施。

央行提醒，銀行自主管理不動產貸款總量，不應影響無自用住宅民眾購屋，以及業者推動都市更新、危老重建、社會住宅等配合政府政策用途，及企業購建自用廠辦等所需資金。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

立法院財政委員會明邀請財經單位進行「房屋稅2.0課徵亂象與金融機構對不動產融資緊縮及中央銀行信用管制措施對房地產交易之影響」專題報告，央行書面報告今（5/20）提前出爐，央行表示，銀行受限貸款成數下降，房市交易降溫，民眾看漲房價預期心理下降，不動產貸款集中度緩降，已有四大執行成效，然而，不動產貸款餘額續增，且銀行信用資源仍有過度流向不動產部門情形，仍讓央行不敢掉以輕心。

央行在最新書面報告中說明，自2020年12月起，七度調整選擇性信用管制措施，並於去年8月採取道德勸說，請銀行自主控管2024年第4季至2025年第4季不動產貸款總量，強化金融機構控管不動產授信風險，除了達成先前提到的三大目標，包括銀行受限貸款成數下降，合於央行管制規定；房市交易降溫，民眾看漲房價預期心理下降；以及全體銀行不動產貸款餘額年增率減緩，且銀行信用資源優先提供無自用住宅者。

本次報告指出，央行也看到銀行的不動產貸款集中度緩降、逾放比率維持低檔，全體銀行不動產貸款集中度已自近期高點、去年1月的37.64%，到今年3月底已降至36.89%；同時，在今年3月底，本國銀行購置住宅貸款逾放比率0.07%，低於整體放款逾放比率0.16%，信用品質尚屬良好；另建築貸款逾放比率0.16%，係因個案所致。

儘管達到四大成效，但央行看到兩項數據後，仍有所疑慮。央行認為，不動產貸款集中度略見下降，但不動產貸款餘額仍高，今年3月底不動產貸款集中度雖降至36.89%，其中全體銀行「不動產貸款餘額」則持續增加至14兆6397 億元，與2024年12月底的14兆5568億元、增加829億元。

央行觀察，今年3月底全體銀行不動產貸款集中度雖略降至36.89%，與2018年9月底低點及央行於2020年12月第一度宣布調整管制措施時，參考2020年10月底的各項數據相較，不動產貸款餘額增幅分別為66.94%與 42.05%，均高於總放款餘額增幅的55.87%與38.33%，而非屬不動產的其他放款餘額增幅為50.05%與 36.24%，顯示銀行信用資源仍有過度流向不動產相關部門的情形。

央行強調，持續密切追蹤各季各銀行控管目標執行情形，並督促銀行落實執行不動產貸款具體量化改善方案，未來仍將持續關注不動產貸款及房地產市場發展情形，並檢視管制措施的執行成效，適時檢討調整選擇性信用管制措施。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

中央銀行去年下半年祭出第七波不動產信用管制，加強高價住宅與多屋族貸款限制，期望藉由嚴格的信用管制措施，抑制市場多頭行情。新北市汐止地政事務所分析管制前後半年不動產買賣交易價量變化，整體汐東線沿線房市表現呈現「量縮價穩」趨勢。

2024年9月19日，中央銀行施行第七波不動產選擇性信用管制，汐止地政事務所以央行發布時間點為基準，分析汐東線沿線SB11至SB15等5站，周邊區域房市前後半年整體買賣與租賃交易情形。

汐止地政事務所主任歐彥熙表示，就買賣市場分析，SB11站至SB15站整體交易量下滑，各站減少幅度約38％至67％不等，但整體成交價格除SB11站（吉林街南側／南陽街西側）均價由每坪47.12萬元下跌至45.61萬元，其餘沿線各站均價分別上漲1至3萬不等。

在租賃市場方面，歐彥熙表示，整體波動均不顯著，租金行情若以整棟或整戶出租的物件總價區間來看，多數租賃價格落在1萬5000元至3萬元之間，呈現穩定狀態。再分析各站體區域環境，SB11與SB12兩站鄰近台北市東湖與內湖一帶，加上鄰近福德商圈，生活機能完整，對部分內科上班族也具有吸引力。

另SB13至SB15三站所在區域，鄰近北市南港軟體園區及大汐止經貿園區，尤其SB14站緊鄰台鐵汐科車站，提供了更便捷的交通連接，前述3站也因地理位置接近大同路和新台五路的成熟商圈，帶動租賃需求。

因此，受惠於交通區位條件良好，與台北市比價效應的結果，整體捷運汐東沿線的租賃市場，均呈現穩定的發展態勢。

汐止地政事務所補充，未來隨著捷運汐東線開始動工，並與基隆捷運銜接，將持續吸引區域房市剛性需求。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

近年受到房市熱絡、土地及營建成本上升影響，全台各地預售屋價格上漲明顯，永慶房產集團盤點台南市近一年預售屋、中古屋實價登錄交易資料，發現前3名的行政區預售屋、中古屋單坪價差幅度超過六成。排名第一的中西區土地稀缺，推升預售屋、中古屋單坪價差幅度達77%；新營區預售屋受惠於科學園區，與中古屋單坪價差幅度達63%，位居第二；安平區則是環境舒適、吸引退休族群湧入，以單坪價差幅度達62%、排名第三。

台南市中西區預售屋每坪均價47萬元，較中古屋每坪單價多出20.5萬元，令中古、預售屋單坪價差幅度達到驚人的77%；換句話說，同樣是30坪，預售屋跟中古屋價差高達615萬元。永慶不動產台南中正西門加盟店東鐘子茜表示，中西區作為台南的舊城區，完美融合了新建設，是許多老台南人夢寐以求的居住地點，不僅知名小吃林立，也有百貨公司、火車站等大型建設，商圈也都是最精華的地段，生活機能相當頂尖。

鐘子茜補充，因為是舊城區，中西區物件屋齡都偏大，至少都是30年、甚至是40年起跳，整理修繕成本相對高、中古屋價格偏低；此外，因為地段精華、土地成本高，預售屋不僅數量稀少、價格不斷攀升，持續拉大預售跟中古屋的價差。對於追求生活便利性的購屋族群來說，中西區則是最佳的購屋地點，若因預算有限而有意購買中古屋，也務必考量後續修繕費用，才能做好財務規劃。

台南市新營區預售屋跟中古屋每坪價差達10.4萬元，但因房價基期低，預售屋及中古屋單坪價差幅度飆升至63%、位居第二名。永慶不動產新營三民中華加盟店長周大傑說明，新營區為原台南縣行政中心，人口聚集、生活機能相當不錯。新營也剛好位於台南善化、嘉義太保的中間，許多在科學園區上班的通勤族也會在此買房，生活便利性較科學園區周遭好上許多，也帶動近年新營區預售屋、新成屋的數量大增。

周大傑指出，新營區中古屋以屋齡25至30年為主，多為透天厝，較少有大樓的選擇，而預售屋、新成屋剛好能補上大樓物件的缺口。然而受到營建成本上升影響，預售屋價格持續攀升，單坪價格達27萬元、朝3字頭邁進；中古屋單坪均價還在1字頭，1千萬元內有機會買到40至50坪的物件，相對友善親民，也是不錯的選擇。

預售屋、中古屋單坪價差幅度達62%的安平區、名列第三，其休閒觀光區的定位，在台南有相當強勁的買氣。永慶不動產台南五期市政加盟店東楊旭昉解釋，因安平區生活環境好，加上近年來重大建設如跨海大橋、綠線捷運等議題發酵，吸引外地即將退休族群提早卡位置產。受益於北外環道路的興建，部分南科通勤族也會在此購屋，拉抬預售屋價格。

楊旭昉表示，安平區的中古屋主要為屋齡20年以上的透天厝，因環境舒適吸引鄰近區域的換屋族、小家庭前來購屋。預售屋成本上升，加上外來客對於價格接受度較高，外來客佔成交量近五成，直接推升預售屋價格成長。若以1千萬購屋預算來看，中古屋可買到近40坪、預售屋僅25坪，且中古屋公設比低，實際室內坪數差距會更大。

觀察台南市近一年的預售屋、中古屋的單坪價差，可發現價差大的行政區多是發展相對成熟的行政區。永慶房產集團研展中心副理陳金萍指出，台南熱門行政區預售屋與中古屋單坪價差達10萬以上，建議有購屋需求的民眾，可把握目前房價小幅下修、盤整時機，擴大範圍積極看屋、詢價，不僅價格實惠，同時享有更寬廣的居住空間。此外，預售屋近期也有交易量、價格下滑現象，若是偏好屋齡小的新成屋、預售屋，也可嘗試勇敢出價，趁機撿便宜。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

相較於台北市都會區的繁忙擁擠，生活圈自成一格的內湖區不僅受到科技新貴青睞，房價更是鐵板一塊，具有「易漲難跌」的特色，2024年更成為台北市最熱門的購屋行政區，2025年預售房價更是突破140萬關卡。專家分析，內湖剛需強但新推案少，因此內湖人看屋特別挑，包括最好有自然視野、住宅棟距不能太小、社區能否設置充電樁，且不喜歡樓下有商場或事務所都成為看屋的重點項目。

內科是台北市第一座科學園區，園區逾6千家企業提供大量就業機會，科技新貴的居住需求讓內湖地區房市剛需強勁。依據聯徵中心統計資訊，台北市30歲至50歲青壯年族群2024年上半年的購屋熱區，內湖區成為北市最熱門的購屋行政區，平均每天成交4戶。

內湖綠覆率為台北市最高、生活機能便利，以及捷運文湖線行經以及國道1號交流道連結，交通便利、生活圈自成一格，許多住進內湖的民眾遷出意願低，加上內湖購屋剛需強但新建案供給有限，更讓內湖房價保值性居高不下。

馥鈺實業執行副總陳冠蓁分析，在內湖賣屋真的要以自住客角度規劃，否則購屋者不買單，尤其內科新貴最在乎的是住宅的居住品質。大面向包括鄰近公園跟學校、社區出入巷道太小、社區的坪數落差不能太大、不能住商混合、公設比最好不要超過35％，以及在電動車日漸普及下，社區未來是否可以設置充電樁。針對住宅部分，包括住宅跟鄰房的棟距不能太小，採光面不能太暗，2房只有1套衛浴、廚房設置於玄關、不愛機械停車位等。

上櫃公司三豐建設推出的新案「日麗」位於環山路二段、鄰近捷運港墘站，1樓大廳挑高6米，打造雙會所、多功能交誼廳、健身房、瑜珈室等公設項目，頂樓空中宴會廳，公設比33.5％，坡道平面車位，全案標準層4併雙電梯，強調戶戶面對金面山、享有無限天然棟距，每戶擁有大面採光，全案規劃24至39坪、2＋1至3＋1房，透過室內無小樑、挑高3米6以及「＋1」的規劃，不僅讓空間更完整，且能創造更靈活彈性的生活餘裕。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

自川普宣布關稅政策以來引起全球經濟震盪，市場瀰漫不確定性，消費者抱持觀望態度，使得房市繼第七波信用管制之後持續維持冷靜。信義房屋在地專家張榮表示，大台南地區房市近年主力多為相關就業族群，隨園區運行如常，整體房市亦沒受到太多影響；但一線觀察發現，近期房市降溫吸引不少換屋族趁機進場尋寶。

信義房屋台南民生店協理張榮表示，房地產屬於自用兼資產配置產品，波動幅度較小，不容易受到政策影響在短時間內有大幅度的震盪，目前大台南地區房市降溫主因還是去年第七波信用管制所致，而關稅政策帶來的股市震盪，小幅度造成買方購屋預備金的緊縮因而展延交屋，但並未出現解約或拋售等現象，顯示此議題在房市影響不大。

張榮提到，大環境不穩定雖然導致許多人處觀望態度，但近期在一線觀察發現，投資型客戶已經退場，大都為自住族群，除了首購族，以三房以上、中上坪數為主要需求的換屋族群亦陸續進場尋寶。張榮提到，這類小換大的換屋族多是在台南定居已有一段時間，隨著家庭成員增加開始有換屋的想法，因有可自住物件，縱使坪數較小仍可將就，所以並不急著購屋，在空間需求與日俱增、加上物件議價空間開始增加情況下，態度轉趨積極找房。

張榮說明，中上坪數以上的產品是指不含車位總坪數在35-60坪左右、室內約25-40坪，並且總價落在1800萬-2800萬上下的電梯大樓物件，大部分屋齡落在5-10年內居多。數量之所以增加是因為目前屋主大多已持有至少5年以上，就現在房價來看已有一段利差空間，加上市場不確定性，便開始考慮出場，物件釋出便吸引不少等著換屋的民眾進場。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

自從川普宣布關稅政策以來，全球經濟出現動盪，市場籠罩在高度不確定性之中，消費者普遍轉趨保守觀望，導致房市在歷經第七波信用管制後，仍持續處於低迷狀態。然而有專家表示，大台南地區近期房市已出現不少換屋族趁機進場尋寶。

由於房地產具備自住與資產配置等雙重特性，波動相對較小，短期內較不易受到政策影響而出現劇烈變動。信義房屋台南民生店協理張榮表示，目前大台南地區房市降溫的主因，仍可歸因於去（2024）年實施的第七波信用管制；至於關稅政策所引發的股市震盪，僅對部分買方的購屋預備金造成壓力，導致交屋時間延後，並未出現解約或拋售的情況，顯示該議題對房市影響有限。

市場冷淡 換屋族反趨積極

尤其根據市場一線觀察，投資型買家已大多退出市場，目前以自住需求為主力購屋族群。除了首購族外，對三房以上、中大坪數住宅有需求的換屋族也逐漸回籠，正積極尋找合適物件。

背後原因在於，這類由小屋換大屋的換屋族，多半已在台南長期居住，隨著家庭成員增加，逐漸萌生換屋念頭。由於目前已有可供居住的房子，即使空間較小也能暫時應付，因此購屋態度原本較為保守。然而，隨著生活空間需求日漸提升，加上近期房市出現議價空間，便轉為積極尋找合適的換屋選項。

考量大台南地區在2021年後，建商推案趨勢以小兩房為主，大三房這類中上坪數的物件逐漸稀缺，張榮建議，有換屋需求的民眾不妨趁著近期市場趨於冷靜，特別是部分屋主放寬議價空間，把握現下機會多方比較並積極議價，有機會以合理甚至優惠的價格購入理想物件。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

住展雜誌統計，北台灣2025年520檔期新成屋、預售屋預估推案量為新台幣1926.3億元，較去年同期實際推案量減少約718.8億元，年減幅27.2%；其中衰退最多為台北市，年減幅59.3%。住展雜誌表示，今年具多空變數，全年衰退狀況將成定局。

住展雜誌今天發出新聞稿，發言人陳炳辰指出，回顧近年520檔期，2020年史上大降息，與2019、2024年台股大幅走熱，讓建商推案達2000億元大關。

但2021到2023年，以及去年9月皆見政策干擾，包括2021年的房地合一稅2.0與預售屋實價揭露、2022年央行連續升息、2023年平均地權條例修法上路，和2024年9月的寬限期限制措施，加上銀行房貸放款緊縮，都讓520檔期供給量出現波動，建商保守以對。

住展雜誌統計，今年520檔期，北台灣衰退最多為台北市，預估推案量為248.5億元，比去年同期年減59.3%，無百億元大案；12行政區中，信義區、松山區、中正區、南港區、士林區、內湖區6區未推案，高房價台北市在買氣薄弱當下更不吃香，建商進場牛步。

北台灣衰退幅度排名第二、第三為宜蘭地區、新北市，年減幅分別為28.5%、24.1%。住展雜誌指出，宜蘭地區非房市熱區，僅推出約25.8億元，不過宜蘭本以內需為主，檔期意義不大。

新北市估約928億元，年減294.6億元，雖仍因地段優勢與大建商實力，有3案預估推上百億元，突圍房市冷氣團，但具備居住開發地段的行政區如永和區、土城區、蘆洲區、樹林區、五股區都不見新案身影，大環境弱化讓全台房市量體一哥新北市難置身事外。

陳炳辰分析，今年建商避風頭的延推心態明顯，不乏從329檔期延至520檔期，或再以拖待變，使今年推案量難有期待。

他表示，關稅大戰暫歇，但不確定因素仍存，台幣升值波及總經也是隱憂，即便今年9月央行利率有調整的可能，仍有多空變數，加上屆時已近年底，對今年房市無濟於事，2025全年衰退狀況將成定局。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】